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2019-06-27 20:28:03

“白菜价”楼盘引万人争抢、中签率不到1%……成都楼市为何这么火

“我拿的时候已经到3000多号,刚需一共推112套,当时已经觉得摇到很悬了。”四川成都本地人郑书(化名)告诉《国际金融报》记者。

这个被郑书以及众多购房者争抢的楼盘叫仁恒滨河湾,本次共推出207套房源,因与区域内二手房价格存在“剪刀差”而引来12340人报名,被成都本地人称为“神盘”。

6月25日,仁恒滨河湾的摇号结果出炉,没有惊喜,郑书没有摇中。

不过,郑书对此并不意外,毕竟这个楼盘自拿预证后就已成为很多成都人眼中的“香饽饽”。“我身边,只要有购房资格、买得起的人几乎都去了。”郑书回忆道,售楼处人头攒动,就连售楼处外的街道上也围聚着不少购房者。

仁恒滨河湾并不是成都近期唯一的热盘。就在6月24日,华润悦玺摇号结束,整体中签率为3.22%。据《证券时报》报道,因报名人数较多,连参观精装样板房拍都需排队近2小时。

很多人“乘兴而去”,极少人“乘兴而归”,在期望与失望纠杂之间,一个问题呼之欲出:成都的楼市再一次“火爆”起来了吗?

转手净赚200万?

仁恒滨河湾位于成都锦江区攀成钢板块,在不少成都人看来,这里云集了不少高端项目。据悉,该项目上一次开盘已是3年前,此次共推售207套房源,均为185平方米的四居室户型。“大户型主要针对的是改善型客户,但这次许多刚需客去买,主要是因为楼盘的价格很划算。”郑书说。

据悉,仁恒滨河湾此番推出房源带装修的价格约18913元-21538元/平方米。对比来看,贝壳端口显示,2016年推出的同小区二手房房源均价则在3.3万元-4.3万元/平方米。举例而言,如今185平方米四居室的总价为350万元,如按二手房均价计算,仅可买到约90平方米的同小区二手房。

在这种一二手房价格倒挂下,买到后“转手就赚200万”的言论不断发酵。购房者开始计算起年化收益,购房群里甚至刷起了“众筹”方案,期望合作买房,“能否以公司名义买房”的问题也时被提及。颇有趣的是,据多位购房者反映,该楼盘并不需要验资,“半天凑了220万去现场,结果发现并不需要验资”。

据悉,此次刚需客报名人数为4498人,普通报名人数为7658人,中签率分别为3.08%、0.61%。

仁恒滨河湾并不是个例。

位于成都成华区的华润悦玺的开盘现场也同样“热闹”。该楼盘带装修的价格约1.6万元-1.8万元/平方米,而同片区华润二十四城四期的二手房单价已经达到约2.5万元/平方米。数据显示,华润悦玺92套普通房源共计获得6309人报名,摇中概率为0.92%。

新房价格多年未涨

成都的新房价格似乎停留在过去。

以仁恒滨河湾为例,资料显示,2012年,其首次入市开盘价格就已达1.7万元/平方米,到2016年,其带装修均价已在2万元/平方米左右。历经3年却未见明显上涨的新房房价,或是购房者争抢的源头所在。

“部分新房火热是因为限价。热门城市普遍有限房价、限地价的指标,一般年涨幅不超过5%。”易居研究院副院长杨红旭对记者表示。

时间追溯至2016年10月,成都出台调控政策,强调商品房价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速,加强商品住房申报价格指导。2017年7月,成都发布《成都市城乡房产管理局成都市发展和改革委员会关于做好商品住房价格监管的通知》,指出在督促房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,要根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格。对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格,且不接受相关部门指导的开发项目,房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案。

层层把控下,成都房价上涨的步伐似乎“慢”了下来。

“在限价下,部分项目入市价格远远低于市场预期。”中原地产首席分析师张大伟指出。据悉,仁恒滨河湾拿地时间为2009年,彼时该地块楼面地价超过5000元/平米,如限价标准与楼面地价挂钩,那么即便其开发周期长,也不能再因地价增长而制定高房价,而老地块的升值及其价格优势似乎成为成都购房者甄选“性价比”的标准。

张大伟还表示,限价是调控的‘控’,效果是短期的。因此,在进行楼市调控时不能光控制而不调结构,否则市场数据就会失真。对于如何调整结构,张大伟指出,“首先要增加中低端供应;其次是打击投资,比如提高信贷首付,让买房投机变得不容易。”

房企的西南“要塞”

不过,记者发现,并不是每一个近日摇号的成都楼盘都会遭到万人哄抢。例如,位于成华区的首钢蓉城里的整体中签率是67%、合能铂悦府中签率为100%、位于天府新区的中海万锦熙岸推出的562套房仅收获161人报名。

由此可见,类似仁恒滨河湾、华润悦玺这样的“神盘”或只是个别现象。

不过,作为西南区域的热点城市,即使在限价、限售等严厉调控政策之下,成都依旧被不少房企视为布局“要塞”。

近一个月里,龙湖、万科、奥园、碧桂园、中南、金地、中海、保利等众多房企均在成都土拍市场“出没”。在众房企的激烈争夺之下,成都的地块溢价也随之被推高。如6月11日,奥园以总价10.05亿元、楼面价14820元/平方米竞得成都双流区地块,溢价率高达121.19%。不过,高价拿地背后的利润率能有多少或还是房企需要考量的问题。

“去年515新政后,成都楼市开始逐渐降温。去年下半年,降温较为明显,出现量价齐跌。今年春节之后,成都二手房成交量出现反弹,虽然5月环比下跌2.5%,同比下跌3%,但相比去年下半年增速有所上升。”杨红旭指出。

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