別幸災樂禍 ! 房地產下跌 受傷最深的就是「房貸族」

上一篇 / 下一篇   [推到 Facebook]  [推到Twitter]  2015-12-24 11:01:16 / 個人分類:投資理財

千萬別以為房地產與自己沒有關係!知名教授彭懷恩表示,只要利用基本的財務槓桿就可以發現,每當房地產下跌20%,受傷最深的絕對不是還清貸款者,而是仍在繳交房貸的貸款一族,因為前者最多損失2成房價,但後者的損失卻是100%!


房地產下跌,究竟誰是第一線重災戶?世新大學教授彭懷恩在其臉書分析,其實利用1千萬住宅進行試算,就可以發現「房貸族」的損失遠比「繳清貸款者」還要多。

彭懷恩說明,假設房價下跌20%,已繳清貸款者的損失就是20%的房價,但對於自備款200萬元、房貸800萬元的房貸一族而言,卻是「百分之百的損失」,連自備款都賠進去,從基本的財務槓桿就可知道,「千萬別以為房地產下跌能夠減少貧富差距」。

針對房貸一族的財務槓桿指數,麻省理工學院經濟學博士米安、蘇斐在其新著《窮人為什麼變得更窮》中進一步解釋,其實房價下跌對於「貧窮屋主」的衝擊最大,當房價下跌2成時,屋主的資本淨值就會下跌遠超過2成,「他們會失去一切」。

依照槓桿乘數的數學定義,1除以(1-房屋貸款成數)即是槓桿乘數,因此若貸款成數愈高,屋主的財務槓桿乘數就會愈來愈高,依照前例所述,屋主利用200萬自備款購買1000萬的物件、房貸8成,槓桿指數即為1/(1-0.8),槓桿乘數為5。

米安提醒,高資產族群通常擁有股票、債券,房地產只是資產中的一小部分,但愈是財務吃緊的人,房地產所佔的比重就愈來愈高、槓桿操作愈來愈大,而如此暴露在房地產的風險中,幾乎沒有金融資產,對於弱勢家庭而言是一場劫難。

好房網News記者賈蓉/整理報導

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