2009北京高端住宅市場趨勢報告

上一篇 / 下一篇   [推到 Facebook]  [推到Twitter]  2009-01-15 21:21:40 / 個人分類:世界趨勢報告蒐集

2009年的北京高端住宅市場,從消費角度看,最有把握的趨勢是:產品的投資性將逐漸成為高端產品研發的最大重心,開發商一定要讓消費者看到房產投資的希望。

展望2009 年的北京高端住宅市場,顯得更有現實意義,因為不再會一如既往的形勢一片大好。事實上,不是因為分析困境更有助於達成吸引眼球的噱頭,而是在困難面前,我們往往更能主動的貼近真相。"真實中發覺的機遇才是沒有泡沫的機遇,才是經得起推敲的機會。"一位資深地產獨立投資人表示:"其實這種有挑戰的局面才好玩,才能讓真正的能人獲利。"

而事實上,北京高端房地產的優勢從來沒有褪色過,即便在"唱衰"的現在。核心城市的核心資源孕育出的高端住宅產品,在市場面前,向來是"軟硬兼施"、"卓爾不群"的。"軟"即生活方式的階級性,在社會圈層的催化下,具備了價值海量放大的可能;"硬"則是資源本身,無論山河湖海,還是城市發展規劃中心,不可複製的硬性資源始終是城市高端房產的價值基石。

北京所具備的軟硬優勢組成的高端房地產綜合基礎價值,可以和世界上任何城市相媲美。"北京具備世界上最肥沃的豪宅土壤。"龐博國際的劉東如是說。

此外,北京的高端房地產還有一個很現實的問題,就是其產品水準沒有優勢。"北京的高端產品在同等條件下甚至比不過上海。"凱德置地總經理毛大慶表示:"綜合水準不高,和北京的城市地位不相稱,但這同樣意味著,在國內外經濟形勢不容樂觀的情況下,未來北京的高端房地產開發可能機會更多。"

品質升級呈現三大主題
在市場收縮的壓力下,高端房地產當然不能獨善其身。高端產品二、三級市場上的價格調整,就足可證明高端市場的"隨行就市"。比如"譽天下"、"花盛香醍"這樣的名企名盤在2008 年力度驚人的價格下調。拋開這些企業自身的經營方針不說,大環境下的市場導向可見一斑。但消極的價格策略從來都是救急不救市的,消費者的重拾信心則需要市場多方的努力,特別是開發企業扎實的"內功調息"。所以,在價格戰的背後,我們能看到高端產品的戶型微調、配置增加以及最考驗開發持續性的環境塑造和管理升級。

"除了價格絕對值高外,高端產品的價值最終應該是動態的,這也是佔有優勢資源的高端住宅產品有別與其他類型產品的根本原因之一。"劉東認為,"單純地降價,可以短期搶回相當數量的市場效果,但若不做產品上的'修煉',那不惜血本積累起來的人氣將會很快消失殆盡。"

從產品角度,未來一年北京高端房地產在品質上的發展,預計會出現以下三個主題:第一,產品實體功能回歸,創造最佳舒適度將成為品質升級的首要標準。這種舒適度上的追求以細分消費者為基礎,以生活方式的細化和動態分析為綱,將普遍作用在城市豪宅、別墅以及城市模糊區域的高端產品中。以往在高端產品中,習慣於用"多層、花園層、大平層、露臺"等來形容豪宅舒適度的語境將越來越少,取而代之的則是"生活動線分析"、"室內外空間的合理化佈局"、"灰空間的多用途設置"等更加具體、體驗化的字眼。所以,2009 年無論高端住宅消費的動機可以多樣,但功能上的"舒適度為先"將成為市場多方共同努力的方向。

第二,城市豪宅精裝選擇更加豐富,別墅成品化可能成為市場價值增長點。城市豪宅型產品的精裝已經成為多數派,但從品質和運營模式上仍屬初級。未來,城市豪宅的精裝將朝著多選擇、靈活配置、個性化的方向發展,開發商不僅要提供高品質工業化、模組化、優質、高性價比的裝修內容,而且會將此服務升級為服務于高產品實體功能回歸,創造最佳舒適度將成為品質升級的首要標準>> 頂級別墅的代表,麗宮別墅端房地產開發的一個附屬產業,成為整個產業鏈中不可或缺的價值組成。別墅成品化銷售雖鳳毛麟角,但它的行業價值潛力是值得期待的。在成功逾越技術門檻和行業運營門檻後,別墅的精裝成品化,或將成為低迷市場態勢中的亮點。
第三,立體化服務,具有明確地緣特徵的高端物業管理系統,將成為贏得消費者青睞的關鍵。高端房地產產品對服務的要求毋庸置疑,增加服務內容、提高服務品質、提高從業者自身素質、增加服務物管企業的品質,這些依然是重要的基礎工作。同時,將配套商業、非商業、社區獨立區域、相應的市政配套區域逐漸納入整個服務範圍,也將是提供給高端房地產消費者最貼近生活的物業增值。此外,多年的引進型物管服務機制將發生潛移默化的轉變,一些具有明顯地緣特徵的高端物業服務系統,將出現在少數個性化高端專案中,這些定制的、特別設計的高端物業服務除了標新立異外,在探索中國豪宅的物業服務的道路上將邁出開創性的一步,也將成為高端產品不可多得的價值增量。

保守求穩為先
高端房地產產品始終充當著人居創新的角色,不僅因為其價格、價值、品質皆高的"三高"特質,也因為其天生少數派的訴求。2002-2007年這一完整的房產生長"五年期"中,北京的高端房地產產品,在技術配置上得到了長足的進步,也極大地提高了品質水準,重要原因之一便是,這一時間段正處經濟穩定、行業騰飛的爆發期,高端房地產研發創新的風險在越燒越旺的市場中顯得微不足道。而現在,以往幾乎全部成為增值賣點的研發創新,不僅要經過嚴格的風險控制和成本核算,而且還要看目標人群究竟買不買帳。

求穩保守的開發態勢在高端房地產開發中將在相當長一段時間中成為主流,而突破性創新很可能締造出市場反響極端的"異類"來。

曾經主打中國創新牌的獨棟別墅-"運河岸上的院子",2008 年重裝上陣,卻是以經典的歐美獨棟別墅樣式,並更名為"泰禾紅禦",雖然市場證明了以往創新存在癥結,但此番經典回歸卻能直觀反映開發商當下心態-尋求穩健扎實,規避冒險創新。而位於中央別墅區東的凡爾賽河谷,未來74 棟別墅產品也將用經過細調升級的意式風格亮相,雖然開發商魯能地產沒有如同優山美地的中式部分那樣在別墅研發創新上給人驚喜,但其對固有資源的主動升級,使得其產品在環境不容樂觀的2009 年,依然被業內外看好。

略顯遺憾的是,正是這種謹慎的創新態度,2009年甚至更遠的一段時間,我們可能不會看到廬師山莊的驚豔、萬城華府的恰到好處、優山美地A 區的磅礴、昆侖公寓的卓爾不群,但創新的思路始終不會停,一是要在保守中尋找突破點;二則需要用苦練內功來積蓄創新的勢能;最後則是等待機會。

投資心態漸強
不少業內人士認為:在當下低潮環境中,高端住宅的消費第一推動力應該轉向自住實用需求,把房地產的真實功能性作為消費者的心理底線,並最終成為高端房地產消費的主導。

"這種貌似無懈可擊的觀點其實是個悖論。"凱德置業總經理毛大慶解釋道:"假定自住需求成為消費主導,那不僅抹殺了高端房地產產品的奢侈品屬性,而且將被動的、缺乏信心的消費心理貫徹到底,結果豪宅在缺乏流通性的基礎上,價值增量成為空中樓閣,反而因為投資信心缺失而造成價值、價格雙打折,那誰還會買高端產品?"

凱德置業剛剛推出的"品元"項目,標準的城市核心高端產品,開盤即有買家一次買下8 套,投資意圖明顯;複地國際公寓以精品高端服務式公寓面市,在居住品質一流的基礎上,其定位精准的戶型設置和基礎配置,使得其成為消費者投資的精品。
降級置業增多所謂高端降級置業,指的是高端消費者在高端房產品類中,向下選擇較為低端的豪宅產品。比如由較大的頂級別墅產品換至中等級別的獨棟產品,或者從市場股價在千萬級的城市豪宅產品,換成500 萬-600 萬的城市高端公寓。

究其原因,主要還是緣於經濟環境惡化。但儘管如此,降級置業的消費者還是希望在舒適度、先進性上得到實惠,用以沖抵奢侈尺度上的損失。這就需要市場提供更為合理的中間型豪宅產品。

通過產品升級、價值發掘,開發商完全可以在這種價格降級但總體綜合品質升級的置業中做足文章。比如,引導以往城市豪宅消費者放棄擁堵密集的核心生活,轉而選擇離城不遠的低密度類別墅,甚至是經濟型別墅生活。只要能為高端消費做出真實有效的精准計算,市場各方就能在頹勢中保持健康的豪宅投資心態,消費者消費價格降級但價值升級,開發商也能保持創新、謀得機會。


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